Définition LMNP
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un propriétaire de meubler son logement et de choisir entre deux régimes fiscaux bien différents.
Le premier, souvent choisi, car très simple à déclarer, est le régime du micro-BIC. Ici, sans pouvoir déduire les charges afférentes au bien immobilier, un abattement de 50% est consenti par l’administration fiscale avant que le résultat foncier ne soit imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Le second, plus technique, appelé le régime réel, nécessite souvent l’intervention d’un professionnel de la gestion ou d’un expert-comptable et permet, en plus de déduire les charges, d’amortir le bien immobilier. Ce mécanisme permet donc, sur une durée limitée, de baisser considérablement les loyers imposables grâce au report de l’amortissement.
Deux points à souligner qu’importe le régime fiscal choisi :
Le LMNP nécessitera de faire connaitre l’existence de votre activité, d’obtenir un numéro SIREN et de choisir le régime fiscal souhaité (micro-Bic ou réel) au guichet des formalités des entreprises (GFE) ;
Le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sera obligatoire sauf si vous relevez d’un cas d’exonération ; par exemple, un montant de chiffre d’affaires inférieur ou égal à 5000€ (article 1647 D du CGI).
A qui s'adresse le LMNP ou LMP ?
Précisons que vous restez éligible au LMNP tant que vos recettes annuelles sont inférieures à 23.000€ par an ou que celles-ci ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous basculerez alors dans un autre statut : le loueur en meublé professionnel (LMP).
Le LMP devient le statut du propriétaire à partir du moment ou les revenus, tirés de ses locations meublées, sont supérieures à 23.000€ et que ce montant dépasse les autres revenus du foyer fiscal.
La fiscalité du LMP
- L'imposition sur le revenu devant se déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
- L'imposition sur les sociétés relevant du formulaire n°2065-SD ;
- Le régime de la micro-entreprise si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 188.700€ pour les meublés classés et 77.700€ pour les meublés non classés.
Fiscalement, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global et ce, sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant alors le déficit global peut être reporté pendant une durée de six ans.
La fiscalité sur la cession du LMP
Également, lors d’une cession, l’exonération de plus-value est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90.000€ HT – sans prestation de services, la location en meublé n’est pas soumise à la TVA – au cours des deux années civiles précédent la cession. Cependant, l’activité de location doit avoir commencé depuis au moins cinq ans ; l’exonération sera partielle dans le cas où les recettes sont comprises entre 90.000 € et 126.000€ HT.
En somme, le LMNP, au régime réel, et le LMP permettent une optimisation fiscale intéressante. Mais, ils restent des dispositifs, pouvant difficilement être mis en place, sans l’intervention de professionnels pour accompagner l’entrepreneur dans ses démarches fiscales.
