RENDEMENT

La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier ayant pour objet la gestion et l’acquisition d’un patrimoine immobilier par la collecte de fonds ouverte aux particuliers. En contrepartie de leurs apports, les actionnaires perçoivent des dividendes à hauteur du nombre d’actions qu’ils détiennent.

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée modulable sans souci de gestion comprenant la perception de revenus réguliers et généralement versés de manière trimestrielle. Les SCPI offrent une excellente mutualisation du risque, une liquidité des parts à court terme, une transmission de patrimoine plus aisée et un accès direct au marché de l’immobilier tertiaire porté par des acteurs économiques de premier plan.

En 2018, les SCPI, quel que soit leur type – de rendement ou de valorisation – ont réalisé une moyenne de rendement nets de frais de gestion de 4,35%, selon l’ASPIM (ASsociation française des sociétés de Placement IMmobilier) et l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).

Ce rendement reste largement supérieur au Fonds en euros dont le rendement se porte seulement à 1,8% selon la FFA (Fédération Française de l’Assurance).

Notre cabinet peut vous proposer les meilleures SCPI françaises et européennes (non soumises aux prélèvements sociaux de 17,20%) référencées dans toute la presse spécialisée.

Point fondamental, vous pouvez également acquérir des parts de SCPI par emprunt bancaire ; seul placement financier acquérable par le biais du crédit.

Notre cabinet est un véritable leader sur le marché car cette offre est rarissime et nous avons pu obtenir des conditions de financement défiant toute concurrence.

Le FCPR est un Fonds Commun de Placements à Risques dont l’objectif est de réunir au moins 50% de sociétés non cotées ayant un fort potentiel de développement. L’objectif premier de cet investissement est de financer l’économie réelle et d’accompagner le besoin de fonds propres des PME.

Point important, à la différence du FIP et du FCPI, le FCPR n’octroie pas de réduction d’impôt à l’investisseur au moment de sa souscription.

Cependant, il bénéficie également de l’exonération d’impôt sur le revenu au moment de la liquidation du fonds.

Nous précisons que cet avantage fiscal peut être remis en cause par l’administration si la période de détention du souscripteur est inférieure à 5 ans comme le précise l’article 163 quinquies B du Code Général des Impôt (CGI). Néanmoins, dans les faits, la liquidation du fonds intervient généralement entre 7 et 10 ans le temps que les sociétés mènent à bien leur plan de développement.

Malgré un risque de perte en capital, le rapport établi par France Invest et Ernst & Young pour l’année 2018 démontre que le capital-investissement surplombe en termes de performances les autres classes d’actifs. En effet, ni le CAC 40 ni l’immobilier classique n’ont pu atteindre un taux de rendement interne de 8,8% sur les 10 dernières années.

Preuve en est qu’il demeure encore des placements rémunérateurs sur la place que notre cabinet se fait un point d’honneur à proposer.

FISCALITE

La loi Pinel a été créée en 2014 sous le président Hollande par la ministre Sylvia Pinel et prolongée jusqu’en 2021 par le gouvernement Macron. Elle permet à tout résident fiscal Français de bénéficier d’une réduction d’impôt par l’achat d’un logement neuf, au sein des zones ABIS, A & B1 en le destinant à la location.

L’objectif premier du Pinel est de construire dans des villes au sein desquelles la demande de logements est plus forte que l’offre proposée. Pour le législateur, c’est le renouvellement du parc immobilier qui est visé là où l’intérêt de l’investisseur est d’opter pour une ville en développement ; les communes bordant le futur Grand Paris en sont un parfait exemple.

Les principaux avantages de ce dispositif sont les suivants :

  • Abattement fiscal de 2% pour un ou deux logements avec un plafond de 300.000€ soit 6000€ de réduction d’impôt /an pendant un engagement de location au minimum de 6 ans pouvant aller jusqu’à 9 ans. Également, il est possible d’aller jusqu’à 12 ans et de bénéficier de 1% / an ces trois dernières années. Dès lors, la réduction la plus élevée pour ce dispositif atteint 63.000€ sur une durée de location de 12 ans ;
  • Possibilité de louer le bien immobilier à sa famille à partir du moment où le futur locataire ne rentre pas dans le foyer fiscal de l’investisseur ;
  • Constitution d’un patrimoine immobilier sur lequel l’acquéreur bénéficie en plus de la réduction d’impôt octroyée d’un effet de levier fiscal avec notamment la pleine déduction des intérêts d’emprunt si l’acquisition a été réalisée à crédit ;
  • Préparation de la retraite grâce à un système de capitalisation progressif dont la part de l’acheteur est inférieure à la participation de l’Etat cumulée à celle du locataire.

Cette loi est accessible à partir d’une imposition minimum de 3000€ / an ; seuil en dessous duquel il est bien rare de trouver des biens immobiliers répondant à nos exigences en matière de sélection. A ce titre, nous ne répèterons jamais assez que l’emplacement du bien immobilier demeure la clef de voûte quant à la réussite de cet investissement.

La loi Malraux concerne les biens immobiliers référencés au sein des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et des secteurs sauvegardés en offrant une défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 30% des travaux réalisés. A la différence du Pinel, l’engagement de location minimum est de 9 ans et le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant.

La réduction d’impôt dépend du montant des travaux et de la zone dans laquelle le bien immobilier se trouve. Il existe un plafond de 400.000€ sur 4 ans pour les travaux en sachant que l’acquisition peut se faire soit en Vente d’immeubles à Rénover (VIR) soit en Association Syndicale Libre (ASL).

Point important, ces deux modalités n’ont pas les mêmes impacts fiscaux tant à l’achat qu’à la revente au niveau du calcul des frais de notaires et de l’imposition de la plus-value au moment de la revente.

Avantages :

  • Réduction d’impôt importante en dehors du plafond des niches fiscales fixé à 10.000€ depuis 2013
  • Avantage fiscal pouvant s’échelonner jusqu’à 4 années
  • Pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire
  • Zones éligibles positionnées dans la majorité des cas en centre-ville

Cette loi est réservée à des contribuables fortement imposés en sachant que le ticket d’entrée est élevé et l’offre sur le marché très faible en raison du cahier des charges très lourd devant être suivi par les Architectes des Bâtiments de France (AFB).

La loi Monuments Historiques concerne les biens immobiliers classés sous ce statut dont le permis de construire est soumis à l’accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui, en réfère à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et l’Architecte en Chef des Monuments Historiques (ACMH).

Il s’agit du dispositif fiscal permettant l’économie d’impôt la plus élevée.

En effet, à la différence du Malraux permettant jusqu’à 30% de réduction sur l’enveloppe des travaux, cette loi permet une déduction totale des travaux. En revanche, aucune revente n’est possible avant une détention pleine de 15 ans.

Avantages :

  • Pas d’obligation de location et de plafond de loyers
  • Aucun plafond de ressources du locataire
  • Pas de droits de succession pour les héritiers sous conditions
  • Déficit foncier cumulable post déduction des travaux

Cette loi est réservée aux résidents fiscaux faisant partie des contribuables les plus fortement imposés et nécessite l’intervention d’un gestionnaire de patrimoine fortement expérimenté car ce dispositif fait appel à de nombreuses notions aussi bien sur le plan juridique, financier, fiscal que successoral. 

Également, plus qu’une optimisation fiscale, cette loi s’inscrit davantage dans le cadre de la constitution d’un patrimoine de prestige dont l’une des premières finalités vise à protéger et perpétrer l’histoire de France aux générations futures.

Le FIP est un Fonds d’investissement de Proximité dont l’actif doit être constitué à 70% au moins par des titres de PME européennes, non-cotées et exerçant leur activité principalement dans une zone géographique choisie par le fonds et limitée au plus à quatre régions limitrophes.

Les entreprises sélectionnées au sein du FIP doivent respecter les principaux critères suivants :

  • Employer moins de 250 personnes
  • Réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€
  • Être soumises à l’impôt sur les sociétés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de 18% ; 38% pour les FIP Corse et d’Outre-mer.

Un plafond est appliqué au calcul de la réduction d’impôt octroyée :

  • 12.000€ pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés soit 2160€
  • 24.000€ pour les contribuables soumis à imposition commune soit 4320€

Aussi, la plus-value réalisée au moment de la liquidation du fonds, généralement entre 7 et 9 ans, n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu, mais seulement aux prélèvements sociaux constituant donc un avantage fiscal considérable.

Cette spécificité prend toute son importance lorsque certaines sociétés de gestion avec lesquelles nous collaborons ont réalisé des performances supérieures à 150% au moment de la revalorisation des actions.

Le FCPI est un Fonds Commun de Placement dans l’Innovation dont l’actif doit être constitué à 70% au moins par des titres de PME européennes, non-cotées qualifiées d’entreprises innovantes.

Les sociétés sélectionnées au sein du FCPI doivent respecter les principaux critères suivants :

• Un effectif de moins de 2.000 salariés (sous certaines détentions de capital)

• Un siège social situé dans l’espace économique européen, en Norvège ou en Islande

• Un capital non détenu majoritairement par une personne morale • Être soumises à l’impôt sur les sociétés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de 18%.

Un plafond est appliqué au calcul de la réduction d’impôt octroyée :

– 12.000€ pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés soit 2160€

– 24.000€ pour les contribuables soumis à imposition commune soit 4320€ Aussi, la plus-value réalisée au moment de la liquidation du fonds, généralement entre 7 et 9 ans, n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu, mais seulement aux prélèvements sociaux constituant donc un avantage fiscal considérable.

Si en matière de fiscalité, le FIP et le FCPI sont identiques, nous retiendrons que là où le FIP est porté sur le secteur géographique, le FCPI, lui, se concentre sur le caractère innovant des sociétés retenues sans plafond de chiffres d’affaires. .

Transmission

L’assurance-vie est un placement financier permettant au souscripteur de placer ses capitaux avec pour objectif de transmettre ses liquidités avec des conditions fiscales particulièrement avantageuses. En effet, l’abattement pour ses héritiers est fixé à hauteur de 152.500€ avant son 70eme anniversaire et de 30.500€ au-delà de cet âge.

Également, la fiscalité de l’assurance-vie durant sa durée d’adhésion bénéficie de la flat-tax à savoir un impôt de seulement 30% sur les intérêts générés comprenant les prélèvements sociaux.

Il existe deux poches au sein de l’assurance-vie à savoir :

  • Les fonds en euros qui offre une garantie totale en capital mais avec un rendement faible au regard d’autres placements
  • Les unités de compte (UC) n’offrant aucune garantie sur le capital et qui sont principalement investies en actions d’entreprises

La poche UC peut revêtir un risque contrôlé par l’insertion d’actions reposant sur l’immobilier et donc sur des baux commerciaux dont les locataires font partie des plus grandes entreprises mondiales.

Nous précisons que certaines assurances-vie proposent des fonds en euros dynamiques réalisant des performances supérieures à 3% / an tout en étant garantis à 100% en capital. Evidemment, notre cabinet est en collaboration avec ces organismes financiers reconnus pour être les meilleurs dans leur domaine.

Une SCPI, tout comme un bien immobilier classique, est composée de la nue-propriété et de l’usufruit dont l’addition forme la pleine propriété. Si le nu-propriétaire possède les murs, l’usufruitier détient la jouissance du bien et donc la perception des loyers.

Un montage intéressant dans le cadre de la préparation à la retraite est de se porter acquéreur de la nue-propriété par un démembrement temporaire duquel l’usufruitier est la société de gestion.

Parvenu au terme de l’échéancier, fixé dès le départ contractuellement, le nu-propriétaire récupèrera la totalité de l’usufruit et donc la pleine propriété de ses parts à la valeur de rachat intégrale. En conséquence, le souscripteur aura acheté quelques années plus tôt un prix de part décoté désormais reconstitué dans l’optique de percevoir un rendement complet et ce sans compter la possible revalorisation du parc immobilier.

Également, le démembrement peut s’avérer particulièrement judicieux pour transmettre à ses héritiers.

A ce titre, les parts de SCPI en pleine propriété, usufruit ou bien nue-propriété rentrent dans le cadre de la donation dont le plafond est fixé à 100.000€ tous les 15 ans par parent et par enfant.

Donner de l’usufruit sera opportun lorsque le bénéficiaire a besoin de revenus complémentaires, donner de la nue-propriété sera judicieux afin que les droits de succession se réduisent considérablement au décès du souscripteur en sachant qu’il aura préservé la perception des loyers de son vivant.

Avantages de passer par le Cabinet Fennas

Montage patrimonial et financier

La qualité du placement n’est rien sans l’insertion dans une logique globale au sein de laquelle tous les axes sont optimisés. Notre expertise et notre visée d’excellence seront les piliers pour instaurer un montage patrimonial et financier performant.

Courtage en banques et assurances

Fort de tous nos partenariats, nous sommes certains de pouvoir coupler l’offre de banque et la proposition d’assurance qui correspondent le plus à votre profil emprunteur.

Transmission et préparation de la retraite

Nous savons par expérience que transmettre ses actifs et préparer sa retraite peuvent revêtir une véritable appréhension. Nous sommes convaincus que nos champs d’intervention sauront vous proposer un plan de bataille solide pour un avenir plus serein.

Placements de tout type

Nous vous donnerons accès aux meilleurs placements aussi bien immobiliers, fiscaux que financiers sur lesquels nous sommes en veille active. En nous communiquant vos objectifs, nous saurons à même de mettre en face le ou les investissement(s) répondant au mieux à vos attentes.

Aide à la déclaration d’impôt

Accompagné par des professionnels de la gestion de patrimoine pouvant faire appel, au besoin, à des avocats fiscalistes, vous bénéficierez d’une assistance et d’un accompagnement dans la déclaration de vos revenus tout en cherchant toujours à optimiser votre fiscalité

Entière Satisfaction Client

Notre but principal est votre entière satisfaction quant à l’optimisation de votre patrimoine tout en gardant toujours à l’esprit les objectifs initiaux que vous nous avez indiqués.

Veilles Techniques et Légales continues

Notre professionnalisme ne saurait être à la hauteur de nos exigences si nous ne nous tenions pas informés de toute opportunité susceptible de parfaitement vous correspondre.

Accompagnement et Suivi durables

Le Cabinet FENNAS vous propose un conseil expert, un accompagnement fidèle et un suivi sur la durée en matière de fiscalité, d’investissements financiers et de courtage.