La fiscalité immobilière est l’une des plus élevées en France. En effet, depuis, le passage à la flat-tax, celle-ci dépasse désormais la fiscalité sur les cessions d’actions pour les tranches d’imposition au-dessus des 30%.  

Dès lors, tout investissement immobilier mérite d’être étudié, d’un point de vue fiscal, afin de pouvoir bénéficier d’abattement, de réduction d’impôt voire de crédit d’impôt.

Quelles sont les spécificités de la fiscalité immobilière ?

Lors de la vente d’une résidence principale, le vendeur est exonéré de fiscalité sur la plus value immobilière. Exceptée l’absence de fiscalité immobilière, lors de la cession de sa résidence principale, tout autre bien immobilier est soumis à différents impôts allant de l’imposition du résultat foncier, lorsque celui-ci est positif, au règlement de la taxe foncière.  

Lorsqu’un bien immobilier est loué, vient s’ajouter à votre tranche marginale d’imposition le règlement des prélèvement sociaux à hauteur de 17,2%.  

Ainsi, la connaissance des charges déductibles et du formalisme fiscal sont fondamentaux pour optimiser son avis d’imposition. Et ce, d’autant plus lorsque le bien immobilier peut bénéficier d’une réduction d’impôt.

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ?

L’Etat a mis en place un certain nombre de mesures permettant d’alléger la fiscalité immobilière des investisseurs.

Loi Pinel

Le dispositif Pinel est une mesure de défiscalisation dans l’immobilier neuf qui permet une réduction d’impôt maximum de 63.000€ sur 12 ans, sous conditions définies avec l’encadrement des loyers, des ressources du locataire et le respect de normes de construction.   

Il s’agit donc d’une opportunité d’optimisation fiscale dans l’immobilier locatif pour particulier. La durée d’engagement minimum de location est de six ans avec une réduction d’impôt de 2% du prix de revient – plafonnée à 300.000€ / an – chaque année jusqu’à neuf ans.    

Parvenu au terme de cette situation, il est possible, sur le plan légal, d’opter pour un dernier engagement de trois ans. La réduction d’impôt est alors de 1% / an, soit une réduction maximum de 21% au total. Ce dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2015 et sera actif jusqu’à la fin 2021 pour les biens immobiliers neufs se situant dans les zones ABIS, A et B1.  

L’un des avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif est de pouvoir rembourser son prêt immobilier en percevant les loyers mensuels, versés par le ou les locataires, pratiquement en totalité. La fiscalité immobilière n’est donc pas son seul avantage.

Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie propose une réduction d’impôt égale au dispositif Pinel, mais avec des modalités différentes. En effet, celles-ci portent principalement sur les zones géographiques retenues ainsi que sur les critères du bien immobilier.  

Une liste de plus de 200 villes a été établie avec, pour chacune, le besoin de revitaliser leur centre-ville. Également, les biens immobiliers éligibles à ce dispositif doivent présenter au moins 25% de leur prix d’achat réservé à des travaux. Ce dispositif est entré en vigueur au 1er janvier 2019 et sera actif jusqu’au 31 décembre 2022.

Loi Malraux

La loi Malraux est une mesure d’allègement de la fiscalité immobilière qui s’adresse aux hauts revenus de France souhaitant investir dans un bien immobilier à rénover. Cette loi de défiscalisation dans l’immobilier ancien possède l’avantage de ne pas entrer dans le plafond des niches fiscales. Elle permet donc une économie significative, étalable sur une durée de quatre ans, pour un plafond de calcul de 400.000€ / an.   

Cette opportunité d’optimisation fiscale permet d’obtenir jusqu’à 30% de réduction d’impôt sur le montant des travaux à partir du moment où le bien immobilier à rénover se situe dans un secteur sauvegardé et que l’engagement minimum de location est de neuf ans.

Monuments historiques

La loi Monuments Historiques s’adresse aux plus hauts revenus et propose la plus forte défiscalisation de toutes les lois fiscales en vigueur. En effet, l’intégralité des travaux peut être défalquée de votre revenu imposable et ce, sans aucun plafond.   

Pour que votre projet d’optimisation fiscale fonctionne, il faut que le bien immobilier soit classé Monuments Historiques auprès de l’ISMH, de la Fondation du Patrimoine ou faire partie du Patrimoine National. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier doit être conservé pendant au moins quinze ans.

Déficit foncier

En matière de fiscalité immobilière, on parle de déficit foncier lorsque les dépenses déductibles dépassent les loyers perçus permettant donc une déduction d’impôt. Le plafond du déficit foncier est à hauteur de 10.700€ / an et le surplus peut être reporté sur une période de 10 ans.   

Les charges défalquables regroupent principalement : les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances et les taxes foncières. Important en matière d’optimisation fiscale, il est à noter que la notion de déficit foncier ne s’applique que sur les locations nues et non sur les locations meublées répondant à une autre fiscalité.

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