L’optimisation fiscale pour les particuliers peut tout aussi bien reposer sur de l’immobilier que sur des placements financiers. Ici, l’accompagnement est essentiel afin d’optimiser sa fiscalité. Il faut ventiler et diversifier l’ensemble de vos actifs pour, in fine, vous construire un portefeuille diversifié, optimisé fiscalement et pérenne sur le long-terme.  

La défiscalisation immobilière, en quoi ça consiste ? 

La défiscalisation immobilière repose sur les lois fiscales permettant aussi bien une réduction qu’une déduction d’impôt. Chacune de ces lois a ses propres propriétés et s’adressent à des profils patrimoniaux différents.  

A ce jour, aucun dispositif ne permet de mettre à profit une optimisation fiscale plus grande que les placements dans la pierre. En effet, les investissements mobiliers ont des plafonds bas ne permettant pas de dépasser 4320€. A l’inverse, certaines lois de défiscalisation immobilière ne sont pas assujetties au plafond des niches fiscales fixé à 10.000€ / an pour le contribuable 

Définition de la loi Pinel 

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt maximum de 63.000€ sur 12 ans sous conditions définies avec l’encadrement des loyers, des ressources du locataire et le respect de normes de construction.  

Il s’agit donc d’une opportunité d’optimisation fiscale pour particulier. La durée d’engagement minimum de location est de six ans avec une réduction d’impôt de 2% du prix de revient – plafonnée à 300.000€ / an – chaque année jusqu’à neuf ans.   

Parvenu à au terme de cette situation, il est possiblesur le plan légal, d’opter pour un dernier engagement de trois ans, mais avec une réduction d’impôt de 1% / an soit une réduction maximum de 21% au total. Ce dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2015 et sera actif jusqu’à la fin 2021 pour les biens immobiliers neufs se situant dans les zones ABIS, A et B1. 

L’un des avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif est de pouvoir rembourser son prêt immobilier en percevant les loyers mensuels versés par le ou les locataires pratiquement en totalité. 

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?  

Le dispositif Denormandie propose une réduction d’impôt égale au dispositif Pinel, mais avec des modalités différentes. En effet, celles-ci se portent principalement sur les zones géographiques retenues ainsi que sur les critères du bien immobilierLà encore, une opportunité d’optimisation fiscale pour particulier. 

Une liste de plus de 200 villes a été établie avec, pour chacune, le besoin de revitaliser leur centre-ville. Également, les biens immobiliers éligibles à ce dispositif doivent présenter au moins 25% de leur prix d’achat réservé à des travaux. Ce dispositif est entré en vigueur au 1er janvier 2019 et sera actif jusqu’au 31 décembre 2022 

Comment bénéficier de la loi Malraux ? 

La loi Malraux s’adresse aux hauts revenus de France souhaitant investir dans un bien immobilier à rénover. Cette loi fiscale possède l’avantage de ne pas entrer dans le plafond des niches fiscales et donc de permettre une économie significative, étalable sur une durée de quatre ans, pour un plafond de calcul de 400.000€ / an.  

Cette opportunité d’optimisation fiscale permet d’obtenir jusqu’à 30% de réduction d’impôt sur le montant des travaux à partir du moment où le bien immobilier à rénover se situe dans un secteur sauvegardé et que l’engagement minimum de location est de neuf ans.  

La loi monuments historiques  

La loi Monuments Historiques s’adresse aux plus hauts revenus et propose la plus forte défiscalisation de toutes les lois fiscales en vigueur. En effet, l’intégralité des travaux peut être défalquée de votre revenu imposable et ce, sans aucun plafond.  

Pour que votre projet d’optimisation fiscale fonctionne, il faut que le bien immobilier soit classé Monuments Historiques auprès de l’ISMH, de la Fondation du Patrimoine ou faire partie du Patrimoine National. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier doit être conservé pendant au moins quinze ans. 

La notion de déficit foncier

Le déficit foncier apparaît lorsque les dépenses déductibles dépassent les loyers perçus permettant donc une déduction d’impôt. Le plafond du déficit foncier est à hauteur de 10.700€ / an et le surplus peut être reporté sur une période de 10 ans.  

Les charges défalquables regroupent principalement : les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances et les taxes foncières. Important en matière d’optimisation fiscale, il est à noter que la notion de déficit foncier ne s’applique que sur les locations nues et non sur les locations meublées répondant à une autre fiscalité. 

Zoom sur la fiscalité des placements mobiliers 

En France, certains placements mobiliers permettent au contribuable d’obtenir une réduction d’impôt de 18% de son investissement avec un plafond de 12.000€ pour un célibataire ou de 24.000€ pour un couple. Depuis la loi de finances 2018 du Président Macron, la plupart de ces placements – incluant l’assurance-vie – repose désormais sur la flat-tax à hauteur de 30% comprenant les prélèvements sociaux de 17,2%.  

Il s’agit là d’une véritable révolution en matière d’optimisation fiscale pour les particuliers situés dans les hautes tranches marginales d’imposition qui avant, étaient taxés au barème progressif de l’impôt auquel se rajoutaient les prélèvements sociaux pouvant donner des taux d’imposition supérieurs à 60% !  

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement de proximité (FIP) ?

C’est un fonds comprenant un panier d’entreprises non cotées sélectionnées pour leur potentiel de développement. La réduction d’impôt octroyée est à hauteur de 18% du ticket investi avec un plafond de 12.000€ pour un célibataire et de 24.000€ pour un couple. Également, à partir de la cinquième année, les intérêts générés ne sont imposés qu’à hauteur des prélèvements sociaux.  

En général, il faut compter une période de blocage comprise entre 7 et 9 ans avant la revente des parts. Une donnée essentielle à prendre compte si l’on souhaite faire de l’optimisation fiscale. Si ce type de placement n’a pas de garantie en capital, les meilleurs FIP de la place peuvent rapporter, en plus de la réduction d’impôt, une plus-value autour de 7 à 10% an.  

Pourquoi investir dans les FCPI ?  

Ce placement mobilier permet, en plus de financer l’économie réelle, d’obtenir une réduction d’impôt. A l’instar des FIP, les FCPI se concentrent sur la sélection de sociétés ayant un projet de développement reposant principalement sur l’innovation. La fiscalité et la durée de blocage est la même que pour les FIP, la différence se trouve donc sur le profil des sociétés retenues.  

Les performances observées en matière d’optimisation fiscale, même si elles ne présagent pas des performances futures, sont comparables à celles des FIP au moment de la sortie et ce, en fonction du choix de la société de gestion, créatrice du fonds au départ.

Avantages de passer par le Cabinet Fennas

Montage patrimonial et financier

La qualité du placement n’est rien sans l’insertion dans une logique globale au sein de laquelle tous les axes sont optimisés. Notre expertise et notre visée d’excellence seront les piliers pour instaurer un montage patrimonial et financier performant.

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Fort de tous nos partenariats, nous sommes certains de pouvoir coupler l’offre de banque et la proposition d’assurance qui correspondent le plus à votre profil emprunteur.

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Nous savons par expérience que transmettre ses actifs et préparer sa retraite peuvent revêtir une véritable appréhension. Nous sommes convaincus que nos champs d’intervention sauront vous proposer un plan de bataille solide pour un avenir plus serein.

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Nous vous donnerons accès aux meilleurs placements aussi bien immobiliers, fiscaux que financiers sur lesquels nous sommes en veille active. En nous communiquant vos objectifs, nous saurons à même de mettre en face le ou les investissement(s) répondant au mieux à vos attentes.

Aide à la déclaration d’impôt

Accompagné par des professionnels de la gestion de patrimoine pouvant faire appel, au besoin, à des avocats fiscalistes, vous bénéficierez d’une assistance et d’un accompagnement dans la déclaration de vos revenus tout en cherchant toujours à optimiser votre fiscalité

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Notre but principal est votre entière satisfaction quant à l’optimisation de votre patrimoine tout en gardant toujours à l’esprit les objectifs initiaux que vous nous avez indiqués.

Veilles Techniques et Légales continues

Notre professionnalisme ne saurait être à la hauteur de nos exigences si nous ne nous tenions pas informés de toute opportunité susceptible de parfaitement vous correspondre.

Accompagnement et Suivi durables

Le Cabinet FENNAS vous propose un conseil expert, un accompagnement fidèle et un suivi sur la durée en matière de fiscalité, d’investissements financiers et de courtage.