Le déficit foncier est une mesure de fiscalité immobilière reportable qui rentre en ligne de compte à partir du moment où vous dépassez, sur une année d’imputation, le plafond des 10.700€ de dépenses déductibles (15.300€ dans certains cas comme celui de l’investissement en loi PERISSOL).

A ce titre, cette fraction supplémentaire, est utilisable pendant 10 ans. Mais, seulement lorsque votre revenu foncier est positif.

Comment fonctionne le déficit foncier ? 

Pour comprendre le déficit foncier en une définition, il faut le concevoir comme un mécanisme d’entrées et de sorties au sein duquel vous allez pouvoir déduire un certain nombre de charges. Le mécanisme est en effet sensiblement différent des lois Pinel, Malraux, ou  Denormandie car il n’octroie pas une réduction d’impôt, mais une déduction d’impôt. L’objectif ici ? Réduire le résultat des loyers perçus afin d’alléger la fiscalité liée à votre régime d’imposition.

Lorsque vos sorties sont supérieures à vos entrées nous parlons de déficit foncier venant directement diminuer votre revenu global avant imposition.

A partir du moment où vous dépassez le plafond des 10.700€, nous parlons de déficit reportable au sens où ce surplus sera réutilisable pendant 10 ans sur un résultat foncier positif.

Comment déclarer un déficit foncier ? 

Le résultat foncier se calcule au sein du CERFA 2044 ou bien, en fonction du type de biens immobiliers, au sein du CERFA 2044 SPE.

Point fondamental, la notion de déficit foncier reportable ne concerne que la location nue et non la location meublée. Celle-ci dispose de son propre système fiscal en micro ou au réel.

Comment se calcule-t-il ? 

Avant de parler de déficit foncier, nous calculons le résultat foncier pouvant être positif (lorsque les loyers perçus sont supérieurs aux sorties) ou bien alors négatif lorsque les charges sont supérieures aux recettes.

Dès lors, si votre résultat foncier est négatif, alors la notion de déficit foncier apparaît.

Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers ?

Les charges et dépenses ci-dessous représentent les principaux postes à retirer aux loyers encaissés :

  • Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
  • Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
  • Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location
  • Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
  • Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Les primes d’assurance
  • Les intérêts et frais d’emprunt

Evidemment, tout propriétaire d’un immeuble ou d’un logement devra minutieusement calculer ses dépenses afin d’obtenir pour son logement et/ou ses différentes propriétés le résultat foncier le plus optimisé possible.

Focus sur les travaux déductibles des revenus fonciers

Comme indiqué par l’administration fiscale, les dépenses de travaux liées à l’amélioration sont déductibles de votre revenu foncier. Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, comme celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Petite subtilité, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles lorsqu’elles concernent des logements loués sous le statut du bail commercial.

Également, les dépenses de travaux liées à la réparation et l’entretien sont déductibles de votre revenu foncier. Celles-ci correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Enfin, toutes les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers car elles ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre des locaux existants qui donc, remet en cause l’origine du bien immobilier lui-même.

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