Défiscalisation Immobilière

La loi Pinel a été créée en 2014 sous le président Hollande par la ministre Sylvia Pinel et prolongée jusqu’en 2021 par le gouvernement Macron. Elle permet à tout résident fiscal Français de bénéficier d’une réduction d’impôt par l’achat d’un logement neuf, au sein des zones ABIS, A & B1 en le destinant à la location.

L’objectif premier du Pinel est de construire dans des villes au sein desquelles la demande de logements est plus forte que l’offre proposée. Pour le législateur, c’est le renouvellement du parc immobilier qui est visé là où l’intérêt de l’investisseur est d’opter pour une ville en développement ; les communes bordant le futur Grand Paris en sont un parfait exemple.

Les principaux avantages de ce dispositif sont les suivants :

  • Abattement fiscal de 2% pour un ou deux logements avec un plafond de 300.000€ soit 6000€ de réduction d’impôt /an pendant un engagement de location au minimum de 6 ans pouvant aller jusqu’à 9 ans. Également, il est possible d’aller jusqu’à 12 ans et de bénéficier de 1% / an ces trois dernières années. Dès lors, la réduction la plus élevée pour ce dispositif atteint 63.000€ sur une durée de location de 12 ans ;
  • Possibilité de louer le bien immobilier à sa famille à partir du moment où le futur locataire ne rentre pas dans le foyer fiscal de l’investisseur ;
  • Constitution d’un patrimoine immobilier sur lequel l’acquéreur bénéficie en plus de la réduction d’impôt octroyée d’un effet de levier fiscal avec notamment la pleine déduction des intérêts d’emprunt si l’acquisition a été réalisée à crédit ;
  • Préparation de la retraite grâce à un système de capitalisation progressif dont la part de l’acheteur est inférieure à la participation de l’Etat cumulée à celle du locataire.
Cette loi est accessible à partir d’une imposition minimum de 3000€ / an ; seuil en dessous duquel il est bien rare de trouver des biens immobiliers répondant à nos exigences en matière de sélection. A ce titre, nous ne répèterons jamais assez que l’emplacement du bien immobilier demeure la clef de voûte quant à la réussite de cet investissement.

La loi Malraux concerne les biens immobiliers référencés au sein des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et des secteurs sauvegardés en offrant une défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 30% des travaux réalisés. A la différence du Pinel, l’engagement de location minimum est de 9 ans et le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant.

La réduction d’impôt dépend du montant des travaux et de la zone dans laquelle le bien immobilier se trouve. Il existe un plafond de 400.000€ sur 4 ans pour les travaux en sachant que l’acquisition peut se faire soit en Vente d’immeubles à Rénover (VIR) soit en Association Syndicale Libre (ASL).

Point important, ces deux modalités n’ont pas les mêmes impacts fiscaux tant à l’achat qu’à la revente au niveau du calcul des frais de notaires et de l’imposition de la plus-value au moment de la revente.

Avantages :

  • Réduction d’impôt importante en dehors du plafond des niches fiscales fixé à 10.000€ depuis 2013
  • Avantage fiscal pouvant s’échelonner jusqu’à 4 années
  • Pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire
  • Zones éligibles positionnées dans la majorité des cas en centre-ville


Cette loi est réservée à des contribuables fortement imposés en sachant que le ticket d’entrée est élevé et l’offre sur le marché très faible en raison du cahier des charges très lourd devant être suivi par les Architectes des Bâtiments de France (AFB).

La loi Monuments Historiques concerne les biens immobiliers classés sous ce statut dont le permis de construire est soumis à l’accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui, en réfère à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et l’Architecte en Chef des Monuments Historiques (ACMH).

Il s’agit du dispositif fiscal permettant l’économie d’impôt la plus élevée.

En effet, à la différence du Malraux permettant jusqu’à 30% de réduction sur l’enveloppe des travaux, cette loi permet une déduction totale des travaux. En revanche, aucune revente n’est possible avant une détention pleine de 15 ans.

Avantages :

  • Pas d’obligation de location et de plafond de loyers
  • Aucun plafond de ressources du locataire
  • Pas de droits de succession pour les héritiers sous conditions
  • Déficit foncier cumulable post déduction des travaux


Cette loi est réservée aux résidents fiscaux faisant partie des contribuables les plus fortement imposés et nécessite l’intervention d’un gestionnaire de patrimoine fortement expérimenté car ce dispositif fait appel à de nombreuses notions aussi bien sur le plan juridique, financier, fiscal que successoral.

Également, plus qu’une optimisation fiscale, cette loi s’inscrit davantage dans le cadre de la constitution d’un patrimoine de prestige dont l’une des premières finalités vise à protéger et perpétrer l’histoire de France aux générations futures.

La fiscalité française est articulée comme un bilan comptable au sein duquel sont compilées les entrées et les sorties. Dès lors, sur les recettes perçues, le contribuable peut déduire les charges engagées afin de calculer le résultat foncier taxable.

Les principales charges déductibles du CERFA 2044 et/ou 2044 S sont les suivantes :

  • Intérêts d’emprunt bancaires
  • Primes d’assurance
  • Charges de gestion locatives
  • Taxe foncière à l’exception de la part portant sur les ordures ménagères
  • Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
Point important, seuls les logements destinés à la location peuvent bénéficier du déficit foncier dont le plafond, en dehors de certains dispositifs particuliers, est à hauteur de 10.700€ / an.

Nous parlons de déficit foncier reportable à partir du moment où ce plafond est dépassé, le reliquat peut donc être déduit l’année suivante en cas de résultat foncier positif.

Comme les biens immobiliers classiques, ceux bénéficiant du dispositif Pinel, Malraux ou Monuments Historiques sont entièrement éligibles au mécanisme du déficit foncier.

Aussi, nous précisons que les intérêts d’emprunt sur la résidence principale n’octroient plus de crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2011.

Défiscalisation Investissement PME

Le FIP est un Fonds d’investissement de Proximité dont l’actif doit être constitué à 70% au moins par des titres de PME européennes, non-cotées et exerçant leur activité principalement dans une zone géographique choisie par le fonds et limitée au plus à quatre régions limitrophes.

Les entreprises sélectionnées au sein du FIP doivent respecter les principaux critères suivants :

  • Employer moins de 250 personnes
  • Réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€
  • Être soumises à l’impôt sur les sociétés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de 18% ; 38% pour les FIP Corse et d’Outre-mer.

Un plafond est appliqué au calcul de la réduction d’impôt octroyée :

  • 12.000€ pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés soit 2160€
  • 24.000€ pour les contribuables soumis à imposition commune soit 4320€

Aussi, la plus-value réalisée au moment de la liquidation du fonds, généralement entre 7 et 9 ans, n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu, mais seulement aux prélèvements sociaux constituant donc un avantage fiscal considérable.

Cette spécificité prend toute son importance lorsque certaines sociétés de gestion avec lesquelles nous collaborons ont réalisé des performances supérieures à 150% au moment de la revalorisation des actions.

Le FCPI est un Fonds Commun de Placement dans l’Innovation dont l’actif doit être constitué à 70% au moins par des titres de PME européennes, non-cotées qualifiées d’entreprises innovantes.

Les sociétés sélectionnées au sein du FCPI doivent respecter les principaux critères suivants :

  • Un effectif de moins de 2.000 salariés (sous certaines détentions de capital)
  • Un siège social situé dans l’espace économique européen, en Norvège ou en Islande
  • Un capital non détenu majoritairement par une personne morale
  • Être soumises à l’impôt sur les sociétés

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu à hauteur de 18%.

Un plafond est appliqué au calcul de la réduction d’impôt octroyée :

–        12.000€ pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés soit 2160€

–        24.000€ pour les contribuables soumis à imposition commune soit 4320€

Aussi, la plus-value réalisée au moment de la liquidation du fonds, généralement entre 7 et 9 ans, n’est pas assujettie à l’impôt sur le revenu, mais seulement aux prélèvements sociaux constituant donc un avantage fiscal considérable.

Si en matière de fiscalité, le FIP et le FCPI sont identiques, nous retiendrons que là où le FIP est porté sur le secteur géographique, le FCPI, lui, se concentre sur le caractère innovant des sociétés retenues sans plafond de chiffres d’affaires.

Avantages de passer par le Cabinet Fennas

Montage patrimonial et financier

La qualité du placement n’est rien sans l’insertion dans une logique globale au sein de laquelle tous les axes sont optimisés. Notre expertise et notre visée d’excellence seront les piliers pour instaurer un montage patrimonial et financier performant.

Courtage en banques et assurances

Fort de tous nos partenariats, nous sommes certains de pouvoir coupler l’offre de banque et la proposition d’assurance qui correspondent le plus à votre profil emprunteur.

Transmission et préparation de la retraite

Nous savons par expérience que transmettre ses actifs et préparer sa retraite peuvent revêtir une véritable appréhension. Nous sommes convaincus que nos champs d’intervention sauront vous proposer un plan de bataille solide pour un avenir plus serein.

Placements de tout type

Nous vous donnerons accès aux meilleurs placements aussi bien immobiliers, fiscaux que financiers sur lesquels nous sommes en veille active. En nous communiquant vos objectifs, nous saurons à même de mettre en face le ou les investissement(s) répondant au mieux à vos attentes.

Aide à la déclaration d’impôt

Accompagné par des professionnels de la gestion de patrimoine pouvant faire appel, au besoin, à des avocats fiscalistes, vous bénéficierez d’une assistance et d’un accompagnement dans la déclaration de vos revenus tout en cherchant toujours à optimiser votre fiscalité

Entière Satisfaction Client

Notre but principal est votre entière satisfaction quant à l’optimisation de votre patrimoine tout en gardant toujours à l’esprit les objectifs initiaux que vous nous avez indiqués.

Veilles Techniques et Légales continues

Notre professionnalisme ne saurait être à la hauteur de nos exigences si nous ne nous tenions pas informés de toute opportunité susceptible de parfaitement vous correspondre.

Accompagnement et Suivi durables

Le Cabinet FENNAS vous propose un conseil expert, un accompagnement fidèle et un suivi sur la durée en matière de fiscalité, d’investissements financiers et de courtage.