La société civile
de placement immobilier (S.C.P.I.)

Certains commentaires pessimistes annoncent qu’avec le développement du télétravail, la S.C.P.I.
perdrait de sa rentabilité. Julien Wargny, du Cabinet FENNAS, nuance fortement cette appréciation.

Un placement refuge reposant sur la pierre et les loyers perçus reversés aux différents actionnaires.

Tous les secteurs économiques
sont ébranlés. Les S.C.P.I. ont-elles su résister et si oui pourquoi ?

En effet, la crise sanitaire a touché l’économie mondiale de plein fouet en balayant toutes les certitudes que nous pouvions avoir. Nouvelle preuve, s’il en fallait encore une, que notre système n’est pas à l’abri de chocs exogènes. Si le CAC 40 est descendu en dessous des 4 000 points en mars pour remonter péniblement à 5 000 actuellement, les S.C.P.I., elles, ont su résister. La structure même de leur modèle, fondé sur la valeur foncière et les baux commerciaux, est la combinaison expliquant le succès qu’elles rencontrent depuis déjà plusieurs années. À ce titre, la collecte en 2019 a dépassé 8,6 milliards d’euros (source ASPIM-IEIF). Désormais, l’avenir des S.C.P.I. sera sans doute une offre plus large sur des thèmes fondamentaux à l’instar de la santé et des investissements socialement responsables.

Une S.C.P.I. est un investissement de long terme, mais l’avenir semble noir avec la crainte d’un retour de l’épidémie, la possible apparition de nouvelles pandémies (on reparle de la grippe porcine en Chine), une économie mondiale en crise… Ce type de placement peut-il vraiment résister aux variations et aux bouleversements qui s’annoncent ?

Aucun investissement ne peut rester en dehors des impacts provoqués par une pandémie à l’échelle mondiale. Or, nos  entreprises auront toujours besoin de locaux pour exercer leurs activités et recevoir leurs salariés comme il se doit. Dès lors, le rendement et la solidité d’une S.C.P.I. dépendent de la qualité de son parc immobilier et de la solidité de ses locataires. À la différence d’un placement classique en action dont la volatilité est forte, la S.C.P.I. se propose davantage comme un place- ment refuge reposant sur la pierre et les loyers perçus reversés aux différents actionnaires.

Qu’est-ce que la crise oblige à changer dans la façon de constituer et gérer une S.C.P.I. ?

Le COVID-19 nous a poussés, professionnels, à nous interroger sur l’impact du télétravail sur ce type de placements. Beaucoup de médias ont annoncé la fin des S.C.P.I. avec un télétravail voué à se généraliser, donc un retrait des entreprises de leurs locaux d’occupation. Très franchement, cette idée n’est pas sérieuse et ce pour les principales raisons suivantes : l’adaptabilité à l’ensemble des métiers, la séparation de la vie privée et de la vie professionnelle pour le salarié, un casse-tête juridique et opérationnel et un lien social fragilisé. Le confinement est le meilleur exemple pour prouver le besoin de retrouver ses collègues autant d’un point de vue humain qu’au niveau de la naissance des idées par interactions. De surcroît, rappelons que les lieux de travail sont de plus en plus accueillants comme le relève l’étude Activeo 2019 selon laquelle 80 % des employés sont satisfaits de leurs bureaux.

Quelles sont les astuces pour asseoir la solidité d’une S.C.P.I. ?

Je ne dirai pas qu’il y a des astuces ou bien des recettes miracles. Cependant, les S.C.P.I. de demain devront prendre en compte le changement de nos habitudes avec un accroissement certain de notre vie citadine. À l’heure où la voiture n’est plus la bienvenue en hypercentre, les S.C.P.I. devront sélectionner des locaux dont l’emplacement est proche de tous les moyens de transport. Par ailleurs, l’écologie est devenue un thème fondamental aussi bien dans nos esprits que dans nos modes de vie. Ici, les normes de construction des immeubles ainsi que le choix de locataires éthiques deviendront un critère de sélection majeur pour les investisseurs à venir.

Quelle expertise apporte le Cabinet FENNAS sur ce type de placement ?

Notre expertise sur ce placement réside aussi bien dans le choix des supports que nous avons retenus – rendement, solidité, historique et potentiel – que sur la manière d’y souscrire. En effet, ce placement dont le sous-jacent est l’immobilier peut se financer par la voie du crédit bancaire permettant donc un effet de levier considérable. Le pôle courtage du cabinet est spécialisé sur ce type de montages minutieux réclamant une expertise rare et particulière. Lorsque notre entité a vu le jour, mon équipe et moi-même étions persuadés que l’alliance de la gestion de patrimoine et du courtage serait une proposition forte, la réalité nous donne aujourd’hui raison et nous poursuivrons sans relâche l’affinage de notre offre dans l’intérêt de nos clients.