Une SCPI de revalorisation aura pour but principal d’augmenter le prix de ses parts afin que ses actionnaires obtiennent une plus-value au moment de leur revente.

Pour cela, la sélection des biens immobiliers et de leur emplacement est fondamentale et toute la stratégie se fondera sur le potentiel de revalorisation du foncier.

Par ailleurs, même s’il n’est pas le premier critère à prendre en compte, le taux de distribution reste un facteur fort car il est le rendement obtenu, par les loyers perçus, pendant la durée de détention des parts de l’investisseur.

L’investissement immobilier en pierre papier peut donc aussi bien se prêter à la préparation de la retraite, aux études des enfants qu’à la création d’un capital pour un projet à moyen-terme.

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?  

Une société civile de placement immobilier de plus-value se concentrera sur des zones très prisées ou alors des quartiers en plein développement avec, pour objectif, que le marché immobilier soit à la hausse en termes de prix. Par ailleurs, le bureau de demain est un thème fort sur lequel ce type de société civile de placement immobilier se fonde en tentant aussi bien de coller aux dernières normes environnementales que d’optimiser les espaces de travail.

A la différence des SCPI de rendement, elles feront en sorte que leurs actionnaires voient leurs parts se revaloriser en contrepartie d’un taux de distribution plus faible.

Également, l’achat en démembrement peut se révéler intéressant et ce, autant d’un point de vue fiscale que patrimonial, car en plus d’une revalorisation mécanique – achat à un prix de part décoté en l’absence de la jouissance des loyers– l’investisseur peut espérer une revalorisation à la sortie.

En somme, la revalorisation des sociétés civiles de placement immobilier est une piste à explorer pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière solide et avec un risque maîtrisé au regard de la qualité des acquisitions.   

Quels sont les critères à analyser avant d’investir une SCPI de revalorisation ?

Sans être exhaustif car un article complet pourrait être consacré à cette question, nous donnerons ici les sept critères principaux à analyser avant d’investir sereinement :

Le taux de distribution est souvent l’un des premiers indicateurs scrutés par les investisseurs. Cependant, celui-ci doit toujours être analysé en tenant compte de la qualité intrinsèque du parc immobilier. En effet, plus les actifs seront prisés, plus le taux de distribution sera faible, mais plus la solidité de la SCPI sera forte.

Le taux de rentabilité interne permet de mettre à jour la performance de la société civile immobilière sur la durée car il incorpore l’ensemble des flux à savoir : les loyers générés, l’évolution des prix et la valeur de cession du patrimoine sur une période de référence.  

La capitalisation est l’estimation du parc immobilier : plus celui-ci est élevé avec un nombre de biens significatif et plus le risque est dilué. En parallèle, l’augmentation du prix de la part est un indicateur fort car il permet à l’investisseur de voir son patrimoine se valoriser ce qui constitue, pour certains, le cœur de leur stratégie patrimoniale.

La valeur de reconstitution est le prix de la part si la société civile de placement immobilier devait vendre tous ses actifs. Cette notion permet donc à l’investisseur de comparer le prix de part de souscription à la valeur réelle du parc immobilier.

Le report à nouveau est le niveau de trésorerie disponible dans lequel piocher en cas d’aléas ou de schémas de tension. La crise sanitaire démontre parfaitement l’importance de ce critère afin de maintenir un niveau de rendement profitable aux associés.

Le taux d’occupation financier permet de connaître le taux de vacance du parc immobilier détenu. Cet indicateur est subtil car plus il est élevé et plus il rassure, mais plus il est bas et plus il montre le potentiel de la société civile de placement immobilier à créer de la valeur.

La durée des baux restante permet de voir les loyers futurs à encaisser. Cependant, l’analyse de la typologie des locataires est tout aussi importante car certaines activités sont beaucoup plus fluctuantes que d’autres.

Comment déclarer la revalorisation des plus-values lors d’une cession d’immeuble ?  

La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est exactement la même que pour un bien immobilier classique : c’est donc la durée de détention qui déterminera le taux de prélèvement final.  

A ce titre, l’imposition est de 19% d’impôt sur les revenus + 17,2% de prélèvements sociaux. Le tableau, ci-dessous, vous indique l’abattement appliqué en fonction de votre durée de détention :   

Durée de détention  

Impôt sur le revenu  

Prélèvements sociaux  

Avant six ans  

0%  

0%  

De la 6ème à la 21ème année  

6%  

1,65%  

22ème année  

4%  

1,60%  

Après 22 ans  

Exonération  

9%  

Après 30 ans  

Exonération  

Exonération  

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