Définir une SCPI, Société Civile de Placement dans l'Immobilier ?
Pour comprendre ce qu’est une société civile de placement immobilier (SCPI), il faut la considérer comme une société dont l’objectif premier est d’investir sur le marché immobilier, français, européen ou international, en vue d’acquérir des immeubles destinés à être loués.
Ici, les loyers perçus permettent de rémunérer les actionnaires en sachant que la valeur de la part se fonde sur la valorisation du parc immobilier.
Vous pouvez donc bénéficier d’un rendement, fondé sur les loyers encaissés et de la revalorisation de votre part si les biens acquis prennent de la valeur.
Également, concentrez-vous principalement sur des SCPI à capital variable à savoir que le capital est ouvert à l’entrée de nouveaux souscripteurs tout en sachant le thème d’investissement sur lequel vous souhaitez investir. En effet, si la santé, la recherche médicale ou bien l’économie verte vous parlent, sachez que certaines sociétés civiles de placement immobilier en ont fait leur fer de lance.
Fonctionnement d'une SCPI
La SCPI collecte sans cesse dans le cadre d’un capital variable et peut faire appel à l’emprunt pour poursuivre le développement de son parc immobilier. En règle générale, l’emprunt ne dépasse pas 20 à 25% de la valeur des biens immobiliers, notamment pour les sociétés civiles de placement immobilier les plus recherchées du marché.
Au moment de votre souscription, vous devenez actionnaire de l’entité et, après un délai de jouissance, de l’ordre de six mois, vous commencez à percevoir vos dividendes qui, fiscalement, sont imposés comme un revenu foncier classique.
Dès lors, vous pouvez tout à fait acquérir vos parts via l’emprunt bancaire et défalquer l’intégralité de vos intérêts et de votre assurance emprunteur : notre cabinet est spécialiste dans ce type de montage patrimonial permettant un véritable effet de levier puisque le taux d’intérêt bancaire peut être inférieur au rendement obtenu en contrepartie de votre investissement.
Les 3 types de SCPI
On note trois types de société civile de placement immobilier :
Elle s’adosse sur un dispositif, par exemple Pinel, malheureusement la réduction d’impôt ne fait souvent que compenser la dévalorisation de la part et le rendement est rarement élevé. A ce titre, notre cabinet a fait le choix de ne pas proposer ce type d’investissement car la satisfaction de nos clients est notre priorité absolue ;
L’objectif premier sera de se placer en tête des meilleures performances du marché : autour de 5% à 6% par an net de frais de gestion. Ce type de société civile de placement immobilier correspond parfaitement à la création d’un revenu complémentaire ou bien dans le cadre d’un crédit bancaire afin de compenser l’effort d’épargne du projet consenti.
La valeur de votre part se revalorise le plus possible afin que vous obteniez, comme son nom l’indique, une plus-value au moment de la revente. Pour un projet à moyen-terme, ce type de société civile est recommandée car elle permettra d’obtenir un capital significatif au terme de la durée d’investissement souhaitée.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Le but d’une SCPI de rendement est d’octroyer à ses actionnaires un dividende élevé qu’ils reçoivent trimestriellement ou mensuellement à la suite d’un délai de jouissance de six mois en moyenne.
En 2022, selon France SCPI, la moyenne du taux de distribution s’établit à 4,51% et certaines SCPI réussissent même à délivrer autour de 6% par an depuis déjà quelques années.
Evidemment, notre cabinet propose ces SCPI connues et reconnues pour l’excellence de leurs acquisitions et du choix de leurs locataires grands comptes.
La stratégie sera donc d’acheter un foncier au meilleur prix tout en pratiquant un loyer élevé dans le but de reverser un fort rendement au souscripteur.
Avantages et Inconvénients d’une SCPI de rendement
L’avantage principal est l’alliance du rendement et de la solidité de la Société Civile de Placement Immobilier. Certaines possèdent un parc immobilier supérieur à 3 milliards d’euros en termes de valorisation.
L’inconvénient majeur est l’horizon de placement. Il est recommandé de garder ses parts sur une durée de 8 à 10 ans, afin que la différence entre le prix de la part et la valeur de retrait se retrouvent ou tout du moins ne soient pas trop éloignés.
Notre cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Paris vous informera sur la durée optimale pour conserver vos parts.
Qu’est-ce qu’une SCPI de revalorisation ?
Ici, l’objectif premier ne sera pas d’octroyer aux actionnaires un rendement parmi les mieux positionnés.
Une société civile de placement immobilier de plus-value se concentrera sur des zones très prisées ou alors des quartiers en plein développement avec, pour objectif, que le marché immobilier soit à la hausse en termes de prix. Par ailleurs, le bureau de demain est un thème fort sur lequel ce type de société civile de placement immobilier se fonde en tentant aussi bien de coller aux dernières normes environnementales que d’optimiser les espaces de travail.
A la différence des SCPI de rendement, elles feront en sorte que leurs actionnaires voient leurs parts se revaloriser en contrepartie d’un taux de distribution plus faible.
Également, l’achat en démembrement peut se révéler intéressant et ce, autant d’un point de vue fiscal que patrimonial, car en plus d’une revalorisation mécanique – achat à un prix de part décoté en l’absence de la jouissance des loyers– l’investisseur peut espérer une revalorisation à la sortie.
En somme, la revalorisation des sociétés civiles de placement immobilier est une piste à explorer pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière solide et avec un risque maîtrisé au regard de la qualité des acquisitions.
En revanche, la revalorisation des parts est le cœur du réacteur de la stratégie de ces SCPI. En effet, certaines ont réalisé des revalorisations supérieures à 15% en l’espace de seulement trois ans.
Très souvent, elles sont positionnées dans les zones les plus prestigieuses ou bien dans des territoires en très fort développement : le Grand Paris et les grandes capitales européennes en sont un parfait exemple.
Revalorisation : l'essentiel sur la SCPI de plus-value
Une SCPI de revalorisation aura pour but principal d’augmenter le prix de ses parts afin que ses actionnaires obtiennent une plus-value au moment de leur revente.
Pour cela, la sélection des biens immobiliers et de leur emplacement est fondamentale et toute la stratégie se fondera sur le potentiel de revalorisation du foncier.
Par ailleurs, même s’il n’est pas le premier critère à prendre en compte, le taux de distribution reste un facteur fort car il est le rendement obtenu, par les loyers perçus, pendant la durée de détention des parts de l’investisseur.
L’investissement immobilier en pierre papier peut donc aussi bien se prêter à la préparation de la retraite, aux études des enfants qu’à la création d’un capital pour un projet à moyen-terme.
Quels sont les critères à analyser avant d’investir une SCPI de revalorisation ?
Sans être exhaustif car un article complet pourrait être consacré à cette question, nos conseillers en gestion de patrimoine à Paris vous donnent ici les sept critères principaux à analyser avant d’investir sereinement :
Le taux de distribution est souvent l’un des premiers indicateurs scrutés par les investisseurs. Cependant, celui-ci doit toujours être analysé en tenant compte de la qualité intrinsèque du parc immobilier. En effet, plus les actifs seront prisés, plus le taux de distribution sera faible, mais plus la solidité de la SCPI sera forte.
Le taux de rentabilité interne permet de mettre à jour la performance de la société civile immobilière sur la durée car il incorpore l’ensemble des flux à savoir : les loyers générés, l’évolution des prix et la valeur de cession du patrimoine sur une période de référence.
La capitalisation est l’estimation du parc immobilier : plus celui-ci est élevé avec un nombre de biens significatif et plus le risque est dilué. En parallèle, l’augmentation du prix de la part est un indicateur fort car il permet à l’investisseur de voir son patrimoine se valoriser ce qui constitue, pour certains, le cœur de leur stratégie patrimoniale.
La valeur de reconstitution est le prix de la part si la société civile de placement immobilier devait vendre tous ses actifs. Cette notion permet donc à l’investisseur de comparer le prix de part de souscription à la valeur réelle du parc immobilier.
Le report à nouveau est le niveau de trésorerie disponible dans lequel piocher en cas d’aléas ou de schémas de tension. La crise sanitaire démontre parfaitement l’importance de ce critère afin de maintenir un niveau de rendement profitable aux associés.
Le taux d’occupation financier permet de connaître le taux de vacance du parc immobilier détenu. Cet indicateur est subtil car plus il est élevé et plus il rassure, mais plus il est bas et plus il montre le potentiel de la société civile de placement immobilier à créer de la valeur.
La durée des baux restante permet de voir les loyers futurs à encaisser. Cependant, l’analyse de la typologie des locataires est tout aussi importante car certaines activités sont beaucoup plus fluctuantes que d’autres.
Comment déclarer la revalorisation des plus-values lors d’une cession d’immeuble ?
La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est exactement la même que pour un bien immobilier classique : c’est donc la durée de détention qui déterminera le taux de prélèvement final.
A ce titre, l’imposition est de 19% d’impôt sur les revenus + 17,2% de prélèvements sociaux. Le tableau, ci-dessous, vous indique l’abattement appliqué en fonction de votre durée de détention :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Avant six ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année | 4% | 1.6% |
| Après 22 ans | Exonération | 9% |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Quels sont les taux de rendement du placement SCPI ?
En 2022, le taux de rendement moyen des Sociétés Civiles de Placement Immobilier est de 4,51% selon l’association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).
Quel est le taux de distribution d’une SCPI ?
La moyenne de taux de distribution d’une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est autour de 4% par an. Néanmoins, les meilleures du marché peuvent atteindre et même dépasser les 6% par an. De plus, leur résilience ne fait aujourd’hui plus débat avec une résistance forte en période de crise en plus de la constitution d’un patrimoine immobilier.
La création d’un portefeuille, avec l’aide de votre conseiller en investissement financier à Paris, peut tout à fait répondre à des logiques différentes aussi bien en termes de projets – retraite, diversification, mutualisation du risque, optimisation de l’épargne, création de revenus complémentaires – que dans la stratégie même de la société civile de placement immobilier, rendement ou bien revalorisation de parts.
Aussi, certaines sociétés civiles de placement immobilier bénéficient d’une fiscalité avantageuse à partir du moment où le parc immobilier est détenu, en partie ou totalement, en dehors du sol français. Ici, les prélèvements sociaux sont exemptés sur les loyers obtenus. Investir en SCPI, c’est donc mettre en place une stratégie à la fois fiscale et patrimoniale.
Par ailleurs, il est tout à fait possible d’acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier démembrées – en nue-propriété ou en usufruit – en instaurant un démembrement temporaire sur une période de 5 à 20 ans. Grâce aux conseillers en investissement financier du Cabinet Fennas à Paris, vous pourrez faire les placements les plus judicieux pour vous en fonction de vos attentes.
Enfin, sachez que vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion locative puisque cette charge revient directement à la société de conseil en gestion et non à l’investisseur.
SCPI : en résumé
Une SCPI, ou Société Civile de Placement dans l’Immobilier, est un placement collectif permettant à plusieurs investisseurs de détenir des parts d’un portefeuille d’actifs immobiliers géré par une société de gestion.
Les revenus locatifs et les éventuelles plus-values sont distribués aux investisseurs en fonction de leurs parts. Cela offre une manière indirecte et diversifiée d’investir dans l’immobilier, sans avoir à gérer directement les biens.
La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
